【白居二2022】香港樓市走勢逆轉,香港銀行尚未正式上調最優惠利率(P),但香港樓價年初至今已累跌約4%。除了一般私樓受壓外,「白居二」未補地價居屋同樣價量齊跌,買賣連跌兩月外,普遍呎價亦有所下調,其中7月份錄得7月成交的天水圍天頌苑,實用面積平均呎價6,696元,一個月跌9.3%。
白居二2022|白居二上車客普遍觀望
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,息口上調幅度未明朗的陰霾籠罩全港,白居二上車客普遍觀望居多,未敢大舉入市,資助房屋市場買賣維持窄幅上落。
7月未補地價居屋152宗成交
據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據,今年7月份全港錄152宗居屋第二市場買賣個案(按簽署臨時買賣合約的成交為準),較6月份的160宗按月下跌5%,連跌2個月至年初水平。至於同期物業成交總值約7.53億元,較六月的7.87億元,按月同步減少4%。
7月每宗居屋第二市場均價約495.6萬
白居二市場售價於低位反覆徘徊。7月份每宗居屋第二市場買賣平均作價約495.6萬元,較六月份的491.9萬元按月僅微升0.8%,為本年第三低紀錄;倘若與去年同期的531.7萬元相比,則已累積下跌近6.8%,反映白居二市況目前正受首季疫情衝擊餘波及美國加息影響。
200至299萬內組別成交跌幅最顯著
按物業價值劃分,7月份共有4個組別交投量按月下跌,撇除200萬元以下組別成交個案基數太低以外,當中價值200至299萬元以內組別交投跌幅最為顯著,由6月份的7宗買賣,跌至上月3宗,按月銳減57%。
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7月份居屋第二市場成交概況(按價值分類)
樓宇價值 (百萬元) |
簽署臨時合約成交宗數 |
成交總值 (億元) |
||||
7月* |
6月 |
調幅 |
7月* |
6月 |
調幅 |
|
0.00 - 1.99 |
0 |
1 |
- 100% |
0.00 |
0.02 |
- 100% |
2.00 - 2.99 |
3 |
7 |
- 57% |
0.08 |
0.19 |
- 58% |
3.00 - 3.99 |
32 |
34 |
- 6% |
1.16 |
1.22 |
- 5% |
4.00 - 4.99 |
44 |
43 |
+ 2% |
1.96 |
1.93 |
+ 2% |
5.00 - 5.99 |
43 |
39 |
+ 10% |
2.35 |
2.12 |
+ 11% |
6.00或以上 |
30 |
36 |
- 17% |
1.98 |
2.39 |
- 17% |
全港總計 |
152 |
160 |
- 5% |
7.53 |
7.87 |
- 4% |
*臨時數字
資料提供:香港房屋委員會、房屋署及利嘉閣地產研究部
愉翠苑及天頌苑最活躍
若按屋苑劃分,七月份天水圍天盛苑共錄6宗買賣,按月減少14%;而沙田愉翠苑及天水圍天頌苑則均各以9宗買賣成為上月最活躍的綠表居屋屋苑,成交宗數分別按月逆市倒升13%和80%,當中愉翠苑更以5,305.8萬元成為交投總值最高的白居二屋苑。
7月份居屋第二市場活躍成交屋苑狀況
屋苑名稱 |
簽署臨時合約成交宗數 |
成交總值(萬元) |
實用面積平均呎價(元) |
|||
7月* |
按月升跌幅 |
7月* |
按月升跌幅 |
7月* |
按月升跌幅 |
|
愉翠苑** |
9 |
+ 13% |
5,305.8 |
+ 6% |
9,707 |
- 6.5% |
天頌苑** |
9 |
+ 80% |
3,705.0 |
+ 87% |
6,696 |
- 9.3% |
廣明苑** |
7 |
+ 250% |
3,111.0 |
+ 327% |
8,155 |
+ 8.9% |
龍門居 |
7 |
+ 75% |
2,735.8 |
+ 100% |
6,869 |
- 2.8% |
天盛苑 |
6 |
- 14% |
2,649.8 |
- 23% |
7,643 |
- 4.4% |
裕東苑 |
6 |
+ 500% |
2,195.5 |
+ 413% |
6,932 |
- 2.7% |
富康花園 |
5 |
+ 67% |
2,424.0 |
+ 87% |
9,008 |
+ 4.6% |
天富苑** |
5 |
+ 25% |
2,061.0 |
+ 16% |
6,636 |
- 8.1% |
嘉峰臺 |
4 |
+ 300% |
2,536.0 |
+ 310% |
10,732 |
+ 2.8% |
鯉安苑 |
4 |
⬄ |
2,507.0 |
- 4% |
10,797 |
+ 2.4% |
*臨時數字
資料提供:香港房屋委員會、房屋署及利嘉閣地產研究部
新一批「白居二」最快2022年底才獲發購買證
陳海潮指出,目前適逢加息周期,加上疫情於數千宗水平居高不下,無疑令市民置業入市的心理負擔上升。再者,近月有不少低價上車新盤應市搶佔市場份額,而新一批「白居二」購買力最快要到年底才獲發購買證,故相信8月份白居二交投料續偏軟,恐有機會再跌15%,下試130宗水平。
未補地價居屋成交個案(1)寶盈花園3房621.8萬成交
雖然未補地價居屋售價受壓,但因為大多數業主都是早前買入,即使現在轉售,仍然有可觀的利潤。利嘉閣地產皇牌屋苑君傲灣分行首席聯席董事洪瑋俊表示,該行促成將軍澳居屋寶盈花園4座高層E室的二手居屋成交個案。單位實用面積約590方呎,三房間隔,可遠眺海景;新近以621.8萬元(未補地價)售出,折合實用面積呎價10,539元。
持貨14年帳面獲利約416.8萬
洪瑋俊表示,上述新買家為白居二客戶,心儀單位內櫳裝修企理,更可遠望海景,一睇即中,經過數口還價後旋即扑鎚入市。據悉,原業主於2008年斥約205萬元購入上述單位,持貨約14年,現轉手帳面獲利約416.8萬元,期內物業升值約2倍。
未補地價居屋成交個案(2)龍門居中層420萬轉手
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,近日分行錄得一宗屯門龍門白居二市場的成交個案,原業主於1998年以約87.2萬持貨至今,升值逾3倍。成交單位為12座中層C室,實用面積592呎,三房兩廳。新買家為區內綠表客,鍾情該屋苑整體感覺新淨,而且單位間隔四正符合心水,遂便決定以420萬(居二市場價)購入,以實用面積計算為7,095元,屬市價成交。
未補地價居屋成交個案(3)綠怡雅苑2房600萬獲承接
中原地產沙田及大圍高級區域董事歐偉基表示,新盤持續主導樓市,二手交投氣氛較為觀望,沙田綠怡雅苑本月錄約1宗成交,屋苑新近錄得3座中層E室,單位實用面積513平方呎,2房間隔,放盤時開價約608萬元。
新買家獲業主減價8萬
議價後以居二市場價600萬元獲承接,實用面積平均呎價11,696元。中原歐偉基指,新買家為用家,原業主於2016年8月以約395萬元購入單位,持貨約6年,是次沽出單位獲利約205萬元離場,單位期內升值約52%。
未補地價居屋成交個案(4)長沙灣凱樂苑2房戶易手
美聯物業西九龍碧海藍天分行(8)高級營業經理黃育強(ALEXANDER WONG)表示,市區新晉居屋受追捧,長沙灣凱樂苑有2房單位,新近透過該行沽出,「白居二」成交價582萬元。
「白居二」減38萬至582萬成交
上述成交單位為凱樂苑A座凱碧閣低層19室,實用面積480方呎,屬2房間隔,內櫳企理,樓齡新,加上地理位置方便,吸引用家透過居二市場承接,成交價582萬元,據悉較原叫價620萬,調減38萬,減幅6.1%,折合實用呎價約12,125元。據了解,原業主於2019年4月以322.98萬元購得,是次轉手帳面獲利259.02萬元,升值8成。
未補地價居屋成交個案(5)啟朗苑2房戶放盤3個月易手
美聯物業東九龍啟德一號分行(2)首席高級營業經理黃家樂(LOK WONG)表示,啟德區居屋啟朗苑有2房單位,放盤3個月獲承接,未補地價易手,成交價712萬元。成交單位為啟朗苑A座啟遙閣中層5室,實用面積471方呎,屬2房間隔。
放盤約3個月 712萬沽
項目新淨內櫳企理,兼鄰近港鐵啟德站,單位放盤約3個月,獲同區客承接,未補地價712萬元成交,折合實用呎價約15,117元。據了解,原業主於2019年4月以約350.8萬元未補地價購入,是次轉手帳面獲利361.2萬,升值逾1倍。
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