理財個案｜拍拖6年想兩年內結樓買樓！港灣豪庭、置富花園、將軍澳中心點揀好｜龔成教室

情侶月入共65K，拍拖6年想兩年內結婚買樓，儲到170萬可作首期及裝修費。想買400呎藍籌屋苑，港灣豪庭、置富花園、將軍澳中心都在考慮之列。

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理財個案｜讀者來信：情侶月入共65K、兩年內結婚買樓 

龔成老師，你好！我和我女朋友拍拖6年，打算兩年內有結婚買樓，我們兩個合共月入65K，暫時有1.7M liquidity cash（流動資金），可用作首期及裝修費。我們亦問了銀行做初步審批按揭，可以做到9成按揭同買約700萬的樓。因為我們是初階投資者，傾向購入大型屋苑、藍籌屋苑，有升值潛力，實用面積大概300-400呎，比較鐘意海景。

想買400呎大型藍籌屋苑

由今年4月份開始睇樓，包括大型藍籌屋苑 e.g. 黃埔花園、將軍澳新都城、南豐新村、德福花園、淘大花園等等。睇過多個屋苑後，傾向大角咀港灣豪庭、港島南區置富花園及將軍澳中心，因三區都算近返工地點（中環/ 鰂魚涌）及返娘家（西環）都比較分便，想問龔成老師會點選擇？

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3個目標屋苑分析

以下係本人少少分析，請老師作出指點：

大角咀港灣豪庭優點

• 樓齡17年，唔算舊
• 位於大角咀， 鄰近栢景灣、維港灣、帝柏海灣等豪宅
• 屋苑樓下有個小型商場
• 部份單位有海景
• 鄰近返工 and 娘家（20-40 分鐘車程）

大角咀港灣豪庭缺點

位於港鐵奧運站同南昌站中間，交通不算太方便，由港鐵站往返港灣豪庭需時行10-15分鐘，中途全程露天步行

• 鄰近九龍殯儀館
• 要買生活必需品要過旺角/ 奧運

置富花園優點

景觀開揚，部分會有海景

• 比起市區呎價平
• 未來會受惠於南港島線北段（華富站）
• 鄰近返工and 娘家（30-45 分鐘車程）
• 校網唔錯

置富花園缺點

• 大廈外牆正進行維修，要額外分期灘還到2022年第一季，入住初期要忍受環境差
• 樓齡41年
• 交通往返其他地區遠，冇會所
• 華富邨將會重建，會影響將來的海景同重建時會影響將來的居住環境

將軍澳中心優點

• 樓齡較新 (17年樓齡)
• 有會所
• 交通方便，鄰近將軍澳站
• 鄰近大型商埸（i.e. PopCorn），容易買生活用品

將軍澳中心缺點

• 人口稠密度高
• 返工放工等繁忙時間港鐵超多人
• 如果港鐵有任何事故，出市區比較困難
• 離娘家（西環）比較遠（45-60分鐘車程）
• 校網一般

仲有兩條問題想請教老師：

1. 我們傾向買有升值潛力，會考慮受惠於南港島綫（西段）的樓盤，知道老師推介田灣，但係該區單幢樓比較多同樓齡比較舊，請問老師有冇推介我樓盤？ 如果冇，置富花園會否都係一個不錯的選擇？
2. 根據我們現時睇樓經驗，比較好的樓盤通常一個月內賣出，所以議價空間比較少，賣出價一般都比銀行估價高少少。應該等市況靜D再壓價，但係又擔心等等下樓價又升，定係貼近銀行估價都可以買樓？

龔成老師分析：港灣豪庭的升值潛力會 

1. 就上述的3個屋苑，置富花園及港灣豪庭較好，始終對你的方便程度較高。兩者中，港灣豪庭的升值潛力會高D，至於置富花園，由於就算將來起南港島線西段，相信都唔會經過置富，只會行下面的華富。但如果只考慮方便你自己的程度，可能置富又會好少少。中短期維係問題不要太在意，最重要是睇長期。另外，你可以睇黃竹坑的金寶花園，雖然不是大型屋苑，但近黃竹坑地鐵站，加上將來隔離會有商場，生活配套會慢慢齊。不過呎價都唔算平，但你可以睇睇。
2. 如果你可以等得，最好是耐心少少，但你要睇多些樓盤，要有心理準備有些盤會無了，但有耐性是較易買到筍盤的。但現時樓市唔跌，的確較難買到平野，所以只要你認為合理價，有得平少少，都可以考慮。

作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。