樓市成交2022｜10月份私宅轉手186宗虧損！黃埔花園樓價1年跌25%：兩房持貨3年半蝕讓136.8萬

【樓市成交2022】香港樓市走勢繼續向下，香港樓價未止跌，業主們要大劈價，才獲得買家承接。從利嘉閣地產研究部可看，10月份私宅轉手186宗虧損，佔比按月升至11.6%，為自2009年10月以來逾13年的按月新高。近日，已越來越多蝕讓盤成交湧元，其中藍籌屋苑黃埔花園，更成為重災區之一。

樓市走勢｜十月私宅轉手186宗虧損佔比高見11.6%

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，持續加息進一步打擊業主沽貨心態，樓市成交減價情況處處，蝕讓個案增多，導致私手獲利比率繼續向下尋底。綜合土地註冊處資料所得，2022年十月份全港1,607宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,409宗，佔比87.7%，較前月再跌1.4個百分點，連跌6個月，創2009年十月以來的157個月(即逾13年)新低。今年以來，獲利比率已較去年底的96.2%累跌8.5個百分點，為自2008年金融海嘯後，出現過的最急及最長的跌浪。

樓市走勢｜新界區較落後

十月份按物業區域劃分：

• 九龍區表現最佳，以88.9%之數壓過港島成為獲利成功比率最高的分區，且按月升1個百分點；
• 其次為港島區，報88.2%，惟按月跌1.5個百分點；
• 至於新界區較落後，只錄得87.0%，且按月大跌2.5個百分點。

樓市走勢｜虧損比率自2009年10月以來逾13年的按月新高

數據顯示，今年10月份每宗樓市成交私宅轉手個案平均賺幅達57.3%，按月升3.9個百分點，為連跌4個月後反彈，創近3個月高位。10月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.1%，按月跌0.3個百分點，共錄628宗；至於帳面錄得虧損者增至186宗，佔比按月升至11.6%，為自2009年10月以來逾13年的按月新高，並為期內首度突破一成水平；而平手的個案則有12宗，佔比回落至0.7%。

樓市走勢｜10月份二手私宅獲利買賣帳面利潤分布

註：物業登記以期內已知買入價的二手私宅登記個案計算            資料提供：利嘉閣地產研究部

樓市走勢｜割價沽樓者持續增加

陳海潮指出，11月初，美國再度大幅加息四分三厘，而本港亦年內第二度加息，且加幅擴大至四分一厘，加上當時股市持續受壓，故割價沽樓者持續增加，導致本月截至15日為止的上半月，二手私宅轉手獲利比率進一步回落至80.1%的水平，而當中損手的比例更大增至18.4%，直逼兩成。不過上周末段，市場陸續釋放出利好消息，包括內地放寬防疫措施、美國通脹放緩、股市連日顯著反彈，均有望改善經濟及樓市氣氛，有望紓緩早前較急的跌勢，但預期較顯著的利好反映，要在12月的登記數才能出現。

樓市成交個案（1）黃埔花園樓價1年跌25%

近日，蝕讓個案繼續湧現，黃埔花園2期新裝兩房戶，540萬元蝕2成沽！中原地產黃埔第二分行分區營業經理袁顯岸表示，黃埔花園本月至今暫錄得8宗成交，平均實用呎價12897元，較去年同期的17245元大跌25%。

轉手賬面蝕讓136.8萬元離場

袁顯岸指，市場最新錄得黃埔花園2期18座低層A室，實用面積389平方呎，建築面積469平方呎，採兩房間隔，單位座向北方，望內園景，單位擁新裝修，最新以540萬元成交，折合實用呎價13882元。

據了解，原業主於2019年4月以676.8萬元購入物業，持貨逾3年半，是次轉手賬面蝕讓136.8萬元離場，單位期內貶值2成。

樓市成交個案（2）黃埔花園825實呎3房套房戶割價335萬元

同樣是黃埔花園，有原業主離港發展，不惜割價335萬元 ，最終以1,045萬元獲換樓客承接。

美聯物業黃埔區區域聯席董事殷勒麟表示，該行剛促成一宗黃埔花園825實呎戶，由於原業主離港發展，故不惜較3月放盤時大幅割價約335萬元，以1,045萬元沽售予換樓用家，而持貨約4年多蝕讓約155萬元。

轉手帳面蝕讓約155萬元

殷勒麟稱，該行剛促成黃埔花園4期3座一個低層H室單位，實用面積約為825呎，建築面積約為941呎，三房連套房單位，獲同區換樓客垂青，以約1,045萬元成交，折合實用呎價約為12,667元，建築呎價約為11,105元。而原業主今年3月以約1,380萬元放盤，但由於決定離港發展，在經歷第五波疫情及美國數度加息，放盤超過半年累積減價達335萬元沽出單位。

原業主於2018年4月份以約1,200萬元購入單位，持貨4年多，是次轉手帳面蝕讓約155萬元，貶值約13%。

樓市成交個案（3）又一居業主貨近6年蝕讓離場

樓價向下，業主減磅沽又一居，3房戶售1,418萬元，持貨近6年蝕讓離場！

美聯物業又一村分行首席助理聯席董事蕭偉祥表示，樓價呈跌勢，有二手業主決定減磅，又一村又一居有低密度住宅3房單位剛易手，成交價約1,418萬元，原業主持貨近6年蝕沽。

賬面蝕讓32萬元

上述成交單位為又一居30座高層C室，實用面積789方呎，屬3房1套間隔，室內空間感大，由於屬低密度住宅，居住環境寧靜，吸引用家承接，成交價1,418萬元，折合實用呎價約17,972元。

據了解，原業主於2016年12月斥資1,450萬元承接，是次轉手帳面蝕讓離場。

樓市成交個案（4）南豐廣場兩房SSD鬆綁蝕讓沽貨

轉入將軍澳區，將軍澳5日76宗成交，本月暫錄180宗，交投升43%，其中南豐廣場兩房SSD鬆綁，655萬元蝕讓沽貨。

中原地產將軍澳都會駅分行高級分區營業董事柯勇表示，將軍澳過去5日錄得76宗二手買賣成交，本月累積暫錄180宗交投，對比上月同期126宗急升43%，反映區內觀望氣氛正在消散，買家見樓價已有一定跌幅，陸續入市。

賬面蝕讓90萬元離場

柯勇指，中原最新促成1宗坑口站南豐廣場成交，單位為6座中層E室，實用面積447平方呎，建築面積607平方呎，採兩房間隔，單位座向西南方，擁內園景，最新以655萬元成交，折合實用呎價14653元。

據了解，原業主於2019年11月以745萬元入市上址，持貨剛滿3年，為SSD鬆綁貨，現沽出單位賬面蝕讓90萬元離場。

樓市成交個案（5）西區薈臻259實呎蝕讓逾百萬

過海到港島區看看，蝕讓盤同樣不絕！西區薈臻259實呎戶獲高端人才垂青，先付辣稅入市。2014年貨蝕讓逾百萬！560萬元成交！。

美聯物業西半山天匯分行高級分區營業經理林懋霖(Jacko Lam)表示，由於政府為入境高端人才置業及居港7年享退稅安排，吸引這批「準新港人」趁目前市況回調而尋寶物色筍盤。該行剛促成西營盤薈臻一個259實呎戶，由於屋苑質素不俗及單位樓價吸引，故獲高端人才客鍾情，即使需先付30%辣稅，仍拍板以560萬元入市，而原業主2014年持貨至今轉手蝕讓約121萬元，若連同稅項及雜費蝕約146萬元。

連同稅項等費用虧蝕約146萬元

林懋霖指，剛成交的薈臻為高層C室單位，實用面積約259呎，建築面積約為392呎，為一房間格，由於屋苑交通方便，位處港鐵西營盤站，加上樓齡約8年，屋苑及單位質素不俗，並以約560萬元成交，折合實用呎價約為21,622元，建築呎價約為14,286元。買家為非港人，故是次交易需先付3成辣稅，但見單位質素佳及樓價吸引，故將會待居港7年後以高端人才通行證計劃資格申請退稅，而且供樓好過租樓下，加快入市步伐。

原業主於2014年3月一手以681萬元購入上述物業，是次轉手帳面蝕約121萬元，但若連同稅項等費用，虧蝕約146萬元。

樓市成交個案（6）灣仔杜智臺354實呎戶減至460萬成交

轉入灣仔，灣仔杜智臺354實呎戶減至460萬元成交，上車客鍾情擁位處核心區之便利，2017年底貨蝕讓130萬元。

美聯物業灣仔囍滙分行(2)助理聯席董事鮑頴鴻表示，灣仔區位處商業核心區，而且交通方便，加上不少物業有低於500萬元選擇，故吸引上車客垂青，該行剛促成杜智臺一個354實呎戶，外區上車客見單位減價至吸引價，終斥460萬元承接，2017年底貨轉手蝕讓約130萬元。

轉手帳面蝕讓130萬元

鮑頴鴻稱，灣仔杜智臺樓齡約47年，而剛成交的一個低層D室單位，實用面積約為354呎，原業主年初開價約620萬元放盤，但隨市況調整，叫價亦輾轉下調，而單位獲外區上車客垂青，終於累積減價約160萬元，以約460萬元成交，折合實用呎價12,994元。

原業主於2017年底以約590萬元購入上述物業，是次轉手帳面蝕讓130萬元，物業貶值約22%。

中原十大屋苑周末成交按周跌18.2%

中原地產十大屋苑本周末錄9宗成交，對比上星期11宗按周跌18.2%，零成交屋苑回落至3個。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，二手成交持續淡靜，新一期白居二購買力出籠，市場焦點集中居屋市場，搶去部份上車屋苑的購買力，新界區屋苑最受影響，三大屋苑周末僅錄得1宗成交。市場欠缺利好消息，二手物業減幅加大才有承接，減價及蝕讓個案亦見上升，買賣雙方等待通關或減辣等利好消息才作決定。

中原十大屋苑周六、日成交量（港島區）

中原十大屋苑周六、日成交量（九龍區）

中原十大屋苑周六、日成交量（新界區）

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