樓市成交｜持4年或以下私人住宅轉售：帳面平手及蝕讓比例45%

【樓市走勢｜樓市成交】香港樓市未跌定，中原地產已預告，到明年農曆年前後，仍有約一成跌幅。不少業主已接受現實，願意大劈價，當中更有不惜蝕讓促銷。中原地產研究部的統計，持貨4年或以下私人住宅轉售帳面平手及蝕讓比例達45%！

樓市走勢｜持貨4年或以下帳面平手及蝕讓比例錄45%

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，美國聯儲局今年5月宣佈加息0.5厘後，統計6月至11月中全港8,510宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記，當中上手業主於2018至2022年間購入(持貨4年或以下)的帳面平手及蝕讓比例錄45%。而帳面獲利比例只有55%，大幅低於2017年前買入逾九成的帳面獲利比例，平均帳面獲利幅度亦只有10%。若扣除交易成本，可能要虧蝕或只有微利。

樓市走勢｜買入時間計統計分布

以買入時間分析：

上手業主於2013至2017年間購入(持貨5年至9年)私人住宅共錄得2,704宗，佔成交宗數超過三成。
其次為2008至2012年(持貨10年至14年)，共錄得2,181宗，佔成交宗數二成六。
2018至2022年(持貨4年或以下)，共錄得1525宗，佔一成八。

樓市走勢｜持貨10年或以上超過99%都能錄得帳面獲利

帳面獲利比例計，原業主於1995至2012年購入(持貨10年或以上)，超過99%都能錄得帳面獲利。但原業主於2013年或之後購入(持貨少於10年)，帳面獲利的比例開始有下降趨勢，2013至2017年間購入(持貨5年至9年)帳面獲利比例由94%跌至2018至2022年(持貨4年或以下)只有55%。

樓市走勢｜二手買入獲利比例較一手買入高

二手買入獲利比例(91%)較一手買入高(86%)，1995至2012年二手買入及1995至2007年一手買入全部錄得獲利，2013至2017年二手買入獲利比例(96%)較一手買入(88%)高，但2018至2022年一手買入獲利比例(60%)則高於二手買入(53%)。

樓市走勢｜2003至2007年間買入的帳面獲利幅度最高

帳面獲利幅度方面，上手業主於1995至2007年買入平均帳面獲利幅度超過2倍，而2003至2007年間買入的帳面獲利幅度最高，達288%。2008年或之後買入的平均帳面獲利幅度則有明顯下跌趨勢。原業主於2008至2012年間購入的平均帳面獲利幅度約130%。2013至2017年買入下跌至35%。2018至2022年更只有10%。

樓市走勢｜1997至2007年二手買入帳面獲利幅度達3倍

二手買入帳面獲利幅度(134%)較一手買入高(98%)，1997至2007年二手買入帳面獲利幅度達3倍，一手買入只有2倍，2008至2012年二手買入帳面獲利幅度1.4倍，一手買入約80%，2013年後兩者相差距收窄，2013至2017年一二手買入帳面獲利幅度均降至三成多，2018至2022年再同樣下跌至約10%。

根據土地註冊處，最早註冊記錄為1995年7月。本次統計只包括2022年6月1日至2022年11月15日註冊的二手私人住宅，當中不包括內部轉讓。獲利率是根據帳面成交價和已知上手成交價計算所得的百分比，當中不包括任何交易成本或優惠(如稅項或回贈)。

私人住宅轉售帳面獲利比例按購入年份統計

購入日期	買賣總宗數	獲利比例	平均獲利幅度
07/1995 至 1996	203	100%	223%
1997 至 2002	851	100%	271%
2003 至 2007	1,046	100%	288%
2008 至 2012	2,181	99%	131%
2013 至 2017	2,704	94%	35%
2018 至 2022	1,525	55%	10%
總計	8,510	90%	125%

私人住宅轉售帳面獲利比例按購入市場統計

購入一/二手市場	買賣總宗數	獲利比例	平均獲利幅度
一手市場	2,069	86%	98%
二手市場	6,441	91%	134%
總計	8,510	90%	125%

樓市成交個案（1）元朗朗城滙019年貨虧蝕49萬元

以樓市成交個案而言，美聯物業元朗公園南路分行高級分區營業經理徐君寶(Maddy Chui)表示，該行促成元朗朗城滙兩房單位成交，782萬元蝕讓單位，2019年貨帳面虧蝕49萬元。

徐君寶表示，成交單位為元朗朗城滙2座中高層D室，實用面積約484平方呎，屬兩房間隔。買家心儀單位鄰近港鐵朗屏站，交通便利，市場持續加息，業主睇淡後市，滿三年即放售減磅，蝕讓離場，以782萬沽出單位，折合實用呎價約16,157元。

原業主2019年831萬元購入上述單位，持貨逾3年，帳面虧蝕49萬元，物業期内下跌約5.9%。

樓市成交個案（2）馬鞍山雅典居持貨4年蝕讓離場

中原地產馬鞍山天宇海分行分區營業經理陳鴻霆表示，不少業主面對現實願意減價，帶動二手交投氣氛略為好轉，馬鞍山雅典居苑新近錄得6座中層D室，單位建築面積901平方呎，實用面積727平方呎，3房連套房間隔，放盤時開價約1000萬元，議價後減價160萬元，以840萬元易手，實用平均呎價11554元。

中原陳鴻霆指，新買家為用家，原業主於2018年以870萬元購入單位，持貨4年，賬面蝕讓約30萬元離場。

樓市成交個案（3）投資客換貨蝕沽土瓜灣DOWNTOWN 38

美聯物業東九龍啟德一號分行(2)首席高級營業經理黃家樂(LOK WONG)表示，市場平盤多，有投資客趁機換貨，沽出土瓜灣新晉住宅「DOWNTOWN 38」1房單位，成交價555萬元，持貨逾3年蝕讓離場。

上述成交單位為DOWNTOWN 38中層J室，實用面積299方呎，屬1房間隔，內櫳企理，樓齡新，吸引區內客承接，據悉，單位原放盤叫價570萬，後減價15萬，以555萬元成交，減幅約3%，折合實用呎價約18,562元。據了解，原業主於2019年2月以592.5萬元購入，是次轉手帳面蝕讓離場。

樓市成交個案（4）大埔天鑽2019年貨虧蝕96.3萬元

美聯物業大埔天賦海灣分行助理區域經理楊浩然表示，該行剛促成大埔天鑽528實呎2房戶成交，以700萬元獲用家承接，2019年SSD鬆綁貨，轉手虧蝕96.3萬元。

楊浩然表示，成交單位為大埔天鑽19座高層G室，實用面積528平方呎，單位間隔實用，面向正南，景觀開揚。據悉，原業主換樓，原開價約720萬元已屬蝕讓價，新買家心儀屋苑樓齡淺，及附有靚裝修，雙方議價20萬元，終以700萬元蝕讓單位，折合實用呎價約13,233元。

原業主於2019年以796.3萬元購入物業，持貨逾3年，帳面虧蝕96.3萬元，期內物業升值約12%。

樓市成交個案（5）昇悅居2房單位730萬元蝕沽

美聯物業西九龍匯璽分行(2)助理區域經理潘鎮煒 (TOMMY POON) 表示，市況疲弱，有業主決定沽貨套現，透過該行售出荔枝角昇悅居2房單位，成交價730萬元，持貨3年帳面蝕讓離場。

上述成交單位為昇悅居3座高層E室，實用面積460方呎，屬2房間隔，內櫳企理，景觀開揚，由於業主睇淡後市，認為樓價有機會再向下，故決定沽貨止蝕離場，吸引買家承接，成交價730萬元，折合實用呎價約15,870元。

資料顯示，原業主於2019年1月以755萬元購得，是次轉手帳面蝕讓離場。

樓市成交個案（6）將軍澳中心套三房戶938萬元蝕讓離場

中原地產將軍澳都會駅第分行經理黃仕斌表示，市場最新錄得一宗將軍澳中心交投，單位為6座高層G室，實用面積690平方呎，採三房套房間隔，單位座向西北方，擁翠綠山景，最初開價1030萬元，現累減92萬元或9%，以938萬元易手，折合實用呎價13594元。

中原地產黃仕斌指，原業主於2019年12月以1000萬元買入單位，持貨剛滿3年，因即將移民，故SSD鬆綁即決定沽貨，現轉手賬面蝕讓62萬元離場。

樓市成交個案（7）宇晴軒高層2房711萬元沽帳蝕49萬元

中原地產西九龍碧海藍天分行高級區域營業經理許永生表示，最近入市氣氛好轉，低價盤現承接力。西九四小龍本月首周速錄8宗成交，上月同期只有1宗成交。

許永生表示，宇晴軒5座高層D室成交，實用面積454平方呎，兩房間隔，開價800萬元，減至711萬元獲承接，實用呎價15661元。原業主於2019年1月以760萬元入市，持貨近4年，賬面蝕讓49萬元或6.4%。

西九四小龍11月全月錄得25宗成交

許永生續指，西九四小龍上月全月錄得25宗成交，平均實用呎價16197元，本月暫錄8宗成交，平均實用呎價15316元，呎價按月下跌5.4%。現時議價空間約有3%至5%，700萬元內入場盤最受歡迎。

除了是近年買入，轉讓損手離場外，最近亦有一宗持貨超過13年，最終也要蝕讓離場的樓市成交個案。

樓市成交個案（8）尖沙嘴豪宅名鑄原業主持貨13年蝕讓離場

美聯物業尖沙咀豪宅組港景峰分行高級營業經理余慶麟(ALAN YU)表示，該行剛促成名鑄本月首宗成交，亦為區內豪宅指標屋苑的第一宗，單位以1,748萬元易手，原業主持貨逾13年蝕讓離場。

余慶麟表示，上述成交單位為名鑄中層B室，實用面積817呎，屬於1房連儲物室及洗手間間隔，已放售數年，上月減價至1,850萬元，新近以1,748萬元成交，實用呎價21,395元。

原業主兩單位一賺一蝕

據了解，原業主早年購入包括是次成交在內的兩個名鑄單位，並於數年前已放售其中一戶，因當時獲利甚豐，而且現時看淡後市，故不介意以蝕讓價放售上述物業。

資料顯示，原業主於2009年10月以1,817.6萬元一手購入上述單位，持貨超過13年，帳面蝕69.6萬元，單位貶值約3%。

樓市成交｜樓市走勢｜持貨4年或以下私人住宅轉售：帳面平手及蝕讓比例達45%！元朗朗城滙2019年貨蝕49萬