戴德梁行：料工廈、住宅地盤、酒店成明年投資市場三大支柱

戴德梁行今（14日）發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。其中，住宅樓價於今年8月至9月期間破頂後，稍微回落，該行估計全年住宅樓價升幅約為6.5%。

明年住宅樓價估升5％至10%

今年住宅市場自2月起連續六個月錄得超過6,000宗交易，雖然8月份起成交宗數有回落，仍企穩每月平均約5,000宗水平，預計全年總成交量超越7.46萬宗，有望創2012年以來新高。二手市場尤其活躍，料全年成交超過5.7萬宗，有望創2012年後新高。

展望明年，戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩指，今年基數較大，上車盤源持續減少，預計明年成交量較今年跌約一成。然而，較好的經濟基調推動樓價繼續造好，料明年樓價將有5％至10%升幅，尤其較看市區豪宅。

至於大額成交方面，戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指，預期明年整體成交可望超越今年，達至200宗，總成交金額則有望達1,000億港元。

他指，今年工廈的需求是有史以來最熾熱，全球投資者近年對新興起的長租公寓／酒店物業產生興趣，通關在即，料帶動旅遊業及利好此類房地產的投資。另一方面，新放寬強拍門檻，料有助住宅物業成功併購及發展地盤的買賣。該行預期，工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。

甲廈新租賃42%為金融及保險業

甲級寫字樓的租賃市場連續兩季表現回暖，一洗上半年疲態。今年第四季的吸納量為正18.55萬平方呎，雖然全年吸納量仍錄負57.87萬平方呎，但較去年全年的負230萬平方呎已大為改善。新租賃成交以金融及保險行業租戶為主，市場份額達42%。

租金方面，全年各區平均租金跌幅為4.7%，下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。受惠於經濟環境有所改善及下半年吸納量回復正數，整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。

明年逾200萬呎甲廈樓面落成　租金受壓

退租面積由今年第一季高位的72.4萬平方呎，大幅回落至第四季的36.7萬平方呎，減幅約49.3%。戴德梁行執行董事及香港寫字樓部主管韓其峰指，2022年將有超過200萬平方呎全新甲級寫字樓供應相繼落成，如港島東的太古坊第二期、九龍東的巧明街98號及啟德站上蓋的Airside，整體待租率預計到明年年底將增加至16%至17%，整體平均租金將下調1%至3%。

該行估計，通關因素將帶動經濟好轉，各行業對寫字樓需求將有所增加，全年整體吸納量將有望回復至30萬至50萬平方呎。預期銀行及金融，保險業加上商務中心 / 共享工作空間等租戶將持續擴張。

商舖全年空置率略跌　租金已見底

舖位方面，各核心區商舖租金今年下半年開始重現增長，受惠於本土消費增加，食肆租金從谷底回升，按年增加2.2%至2.8%。核心區份整體空置率回落，當中，以銅鑼灣及尖沙咀尤其明顯，分別已回落至7.9% （下降520基點）及13.1%（下降480基點）水平，租賃成交中不少是短期租約。

戴德梁行執行董事及香港商舖部主管林應威指，預期商舖租金已經見底，空置率將進一步下降，2022年的租金將於上半年進一步回升，升幅估計由2%至5%不等，中環的租金升幅更可達5%至8%。

他指，即將通關將帶動遊客重臨，有助各大品牌考慮落實明年的擴充計劃。預計中環的商舖將會率先復甦，尖沙咀及銅鑼灣緊隨其後。然而，通關初期預計將現人口外流，為零售市場帶來短期壓力，預期對餐飲業周末生意的影響尤爲明顯。