第二幅限呎官地　灣仔住宅地本周五截標　估值最高22億

過去約150年一直用作教育用途、前身是「呂祺官立小學」或「灣仔書院」的灣仔皇后大道東269號住宅地皮，將於本周五（17日）截標，為第二幅「限呎」住宅地。綜合市場資料，地皮估值介乎13.9億至22億元，預計可接獲超過10份標書。

華坊諮詢評估公司高級董事梁沛泓表示，上述灣仔住宅地皮位置方便，但以發展商角度，適合建細單位，不過政府早前為住宅地設面積下限280平方呎的條款，相信影響發展商競投意欲。由於地皮規模較細，地皮估值約17億元，即每呎樓面地價約1.46萬元，估計接獲10份至12份標書。

他對是次招標反應未感樂觀，主要由於近月地皮出售情況不算理想，如屯門青山公路-大欖段住宅用地流標、市建局土瓜灣「四合一」重建項目3月批出時，成交價59.96億元亦低於市場下限。

至於泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為，雖然地皮設有面積下限280平方呎的條款，但近年港島市區地皮供應少，加上地皮規模細，相信地皮仍可吸引不少發展商入標，料最終可接獲超過10份標書。

張翹楚又預計，地皮每呎樓面地價約1.64萬元，估值19億元，預計日後開賣時，呎價可達約3.3萬至3.5萬元，他又指，即使呎價高達3.5萬元，以一個280平方呎的細單位計，售價亦低於1,000萬元，相信市場有承接力。

即將截標的灣仔皇后大道東269號地皮，地盤面積約13,203平方呎，最高可建樓面約116,189平方呎。綜合市場資訊，地皮每呎樓面地價約1.2萬至1.89萬元，市值約13.9億至22億元。

資料顯示，地政總署在2021年12月就上述地皮向城規會申請，擬重建為一幢樓高31層的商住樓。住宅部分將放寬地積比率兩成至7.8倍發展，涉及樓面10.3萬平方呎，提供191伙；項目建築物高度限制同時由主水平基準上100米，提高至110米，增幅約10%。

至於商業部分則以地積比率1倍發展，主要位於地下至3樓，包括零售樓面及會所，涉及樓面1.32萬平方呎。

據了解，上述灣仔皇后大道東269號用地，早於1872年已作教育用途，即為灣仔最早的官立學校「灣仔書院」，隨後在1962年改建成灣仔官立小學，至1963年更名為呂祺官立小學，而在1983年後用作呂祺教育服務中心。

自政府宣布為住宅地設280平方呎面積下限後，上述灣仔住宅地為第二幅「限呎地」，首幅為屯門青山公路 - 大欖段住宅用地，於今年4月26日流標，為約三年半以來，官地市場再有住宅地流標。