最近屯門區兩個優質的樓花銷情亦十分理想，在第三波疫情下，算是有不錯的成績，市場受落之餘，價錢亦相當理想，其中在報章你會看到一些均價$18,572或最高價$21,000的成交數據，但我見到屯門二手樓最近有實呎$10,461的海翠花園兩房成交，而較優質的屋苑如聚康山莊最近有實呎$12,625成交，見到一二手呎價懸殊的情況，我想借樓花現象去分享一下期貨和現貨的理論，以給予看官作投資參考。
樓花是期貨 交吉成交的二手樓算是現貨
在樓市來說，樓花算是期貨，而交吉成交的二手樓算是現貨了，期貨價格都是一個預視的效應，對發展商來說，只是沒有失真地去推演或伸延其樓盤，其實都是一個合情合理的行為，當然一個沒有銷售效應，純粹一個成交效應的話，本來期貨應該是比現貨平一點才對，但是任何期貨包括紅酒投資車也好，只要有人相信未來更美好，其實就可以出現溢價成交了。
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樓花能準確做到預視效果
大部分樓花都是能夠準確地做到預視的效果，即是說2至3年後入伙的價格，其實在賣樓花的時候成功反映出溢價，但在投資上來說，這未必是一個理想情況，因為二手樓在買了之後，如果大市樓價有升幅一定能夠會享受得到的，期貨未到現貨中間這段時間往往都是一手樓的升幅是少得多的，這因為發展商在賣樓花的時候已推演預視去出售。
事實上，因為明碼實價沒有問題，所有物業都是獨一無二的，而樓花亦會有新的會所和新的境界，如果你是喜歡這種境界其實亦是正確的選擇，筆者只是在財技上的分析，買樓其實包括很多的個人需求及喜好的決定。
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不少人對前景仍感美好
無可厚非的，有沒有一些幸運的樓花去到入伙之後比當年預視更好呢？其實這些例子不多，比樓花銷售時更美好的現樓效果，我相信九龍站的凱旋門算是一個好例子，當年我買凱旋門的時候是買二手的，當時是最後落實了西九文娛康樂區的上限高度，在這個情形之下，圓方商場剛好入伙，我見本區的價值大增，而價錢未反映到出現，於是就是我買凱旋門的時候了。現在買屯門的一手樓盤的價格進取，反映了不少人對前景仍然感到美好的，在期貨價格高企，但是現貨即屯門的二手樓反而因疫情而面對樓價微調的時候，我們可以很容易去理解現在是屯門二手私樓的超平時段。
汪敦敬先生從事地產代理業30年以上，創辦祥益地產，認為中小企不要模仿大公司的經營方針，應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。 (Photo : 作者提供)
作者簡介：撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態(new normal)文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化，得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」，認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術，故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」，認為營商要「追求增值不求奪財」，祥益地產高度參與社區公益及慈善活動，融為一體！
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