【地產專題】最強東九龍盤！呢個屋苑叫價半年升近五成
20190412
東網電視
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樓市首季再爆上，其中東九龍二手市在盤源收窄下，業主叫價進取。《東網》追查區內入市熱點，分別為港鐵黃大仙站、九龍灣站及鑽石山站一帶12個物業的入場盤叫價，大部分較低位回升，個別比半年前最低價貴逾四成；亦有入場盤叫價遠超高位。
【九龍灣站】德福樓價半年爆升48%
港鐵九龍灣站一帶的細價屋苑林立，是區內上車熱點，隨着平價盤源被市場消化，即使4月這帶二手交投有回升迹象，但樓價升勢持續。
香港置業譚征指，區內4個指標屋苑本月首9日僅暫錄5宗買賣，按月減約64%，相比2月全月勁錄25宗的成交量，交投步伐顯著減慢。他解釋，交投放緩主因是受平價盤源被消化及新盤搶客，其中得寶花園、淘大花園及麗晶花園可即時睇樓的「鎖匙盤」已消失；而德福花園只剩3個「鎖匙盤」，促使放盤叫價不斷上揚。
平價放盤買少見少，但置業需求絲毫未減，令不少業主心雄，敢於抬高叫價。綜合香港置業的放盤資料，該帶以藍籌屋苑德福花園叫價升幅最凌厲，現時屋苑的兩房入場盤至少叫價740萬元，較去年10月劈至500萬元沽出的低層兩房戶，買家若遲半年入市，須較谷底價多付240萬元或48%。另外，淘大花園較受追捧的兩房戶，去年底曾跌穿五球，單位實位面積377方呎，以486萬元易手，現時同類最平放盤價回升至630萬元，較低位貴近三成。
至於尺碼最細的得寶花園，目前最平放盤叫價480萬元，實用呎價逾1.8萬元，相比起去年底同類低位價400萬元，高出逾兩成。同樣升幅還包括麗晶花園，現時自由市場放盤最低消費565萬元。美聯黃家明表示，得寶花園及淘大花園近期不乏「無睇樓」入市個案，當中外區投資客以480萬元購入得寶花園一房單位收租。
【黃大仙站】四球盤僅5個 縮一半
港鐵黃大仙站一帶是東九龍上車入門勝地，沿港鐵站一帶的單幢物業主打迷你盤，上車門檻低，容易上車。現時仍不乏四球或以內的細價放盤，惟不少叫價已與高位價睇齊。
富誠地產潘祖兒指，隨着市況轉好，業主對後市的信心轉強，目前這帶較實在的400萬元或以下放盤只餘約5個，較去年底低潮期銳減一半。而呎價較平可揀坐落慈雲山的單幢舊樓，其中嘉華大廈一個實用面積286方呎的入場盤，叫價398萬元，實用呎價1.4萬元有找，但相比新近錄得的388萬元紀錄價還要高。
至於毗鄰的萬寶大廈目前最平放盤叫400萬元，與去年中紀錄價睇齊，實用呎價15,267元。
至於新近連續破頂成交的半新盤鑽嶺，他續說，現時最細的開放式單位，連租約最平亦叫四球，追平近期成交的同類紀錄價，相比起年初有業主劈至350萬元蝕讓售出，不足一季彈升14%。惟區內仍不乏較低水選擇，潘氏稱，首選鄰近港鐵站的單幢樓龍暉閣，目前一個實用面積220方呎「的骰」戶，因連租約放售，叫價378萬元，平絕同區。雖然該放盤實用呎價高見17,182元，但仍屬去年初價位。
隨着市況回勇，業主心態轉強。世紀21富山劉倩彤表示，港鐵站旁的豪苑，新近有高層兩房戶，開價600萬元，最終只「象徵式」減價2萬元，以598萬元沽出。
【鑽石山站】星河明居嗌950萬起 返旺價
港鐵鑽石山站一帶雲集私人屋苑、居屋及夾屋，入市選擇多元化，但因盤源短缺，近期放盤價一樣水漲船高，個別比去年高位更癲。其中坐落港鐵鑽石山站旁的私人屋苑星河明居，因主打三房單位，加上商場及交通配套俱全，一直成為東九龍換樓的熱選。中原李浩洋指，該屋苑放盤價向來硬淨，即使2月曾有低層戶劈至795萬元易手，平盤消化後放盤價迅速回升。
他續指，目前該屋苑最平放盤實用面積517方呎，叫價950萬元，已重回去年旺市價，亦較近月低位回升約兩成。
而旁邊夾屋悅庭軒現時較實在的放盤只有一個，為實用面積449方呎的兩房戶，叫價達850萬元，較去年刷新的同類紀錄價高出115萬元。
事實上，悅庭軒新近再錄破頂成交，單位為1座低層戶，首破900萬元關口，以968萬元易手，去年中紀錄價再推高約9%，創九龍夾屋樓價新高。李氏稱，同類叫價「離地」，有業主癲叫1,200萬元。
至於這帶入場門檻最低的居屋龍蟠苑3月錄14宗買賣，為一年以來最旺月份。他指，目前自由市場放盤最低消費580萬元，實用面積340方呎，較低位做價回升約兩成。另外，世紀21富山劉倩彤指，該盤C座低層戶成交價衝上648萬元。
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●啟德海景地賣高價 業主心雄
政府銳意發展東九龍，未來潛力可觀，儘管近半年樓市大上大落，但區內的優質地皮仍然有價有市，業界指，地產商積極在區內「插旗」投地，為二手業主打下「強心針」。
要數近半年區內最矚目的地皮，不得不提啟德舊跑道首幅面向維港海景的第4C區3號住宅地，今年1月以112.6億元批出，每方呎成交樓面地價約17,360元，較對上一幅批出的同區地皮，大幅高出28.4%。
另方面，同位於舊機場跑道區、面向觀塘避風塘的第4B區1號地盤，3月以98.93億元售，樓面呎價13,701元，較去年底售出的毗鄰面向相同景觀地，高約1.3%。至於鄰近東九龍的將軍澳，區內將軍澳日出康城第十一期住宅地皮吸引29個財團提交意向書，是歷來反應最踴躍的期數。
事實上，除了啟德發展區是九龍土地供應重鎮之外，鑽石山星河明居以北的鳳德道一幅綠化地，亦擬建資助出售房屋，提供約2,280個單位，為置業人士提供更多元化的入市選擇。
另外，前大磡村地皮近年獲批興建4,050伙公營及資助房屋，當中900個為新居屋單位。
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