【地產追擊】北區樓價「離晒地」 有個屋苑一年癲升五成！
20180810
東網電視
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二手樓市受中美貿易戰、新房策及港加按息困擾，雖然無損上車客積極入市，奈何樓價升得太癲，連新界北區上車樂園一樣「離晒地」。《東網》檢閱區內10個熱門私人屋苑上車盤的入場叫價，發現全部屋苑在過去一年間漲價100萬元或以上，當中最高更喪升近五成，認真誇張。
去年暑假二手樓市吹淡風，當時升得頗急的北區上車盤一度在高位回調，個別心急業主為求破「悶局」，不惜減價求售，部分做價一度跌至「四球邊」，成為不少上車客的入市喜訊。不過，隨着之後市況再癲過，該些上車屋苑放盤入場叫價由去年暑假最低潮期的「四字頭」，變成一年後的「五字頭」甚至「六字頭」，樓價升得快過火箭。
這段短暫低潮期跌得最傷的粉嶺區，普遍屋苑樓價反彈力強。其中，離港鐵站較遠的花都廣場曾錄減價成交，一個高層實用面積413方呎的大兩房戶，以低市價約8%獲買家承接，實用呎價回落至一萬元多少少，而當時屋苑最平放盤叫價425萬元。世紀21奇豐黎樹森指，現時屋苑同類放盤入場叫價已漲至595萬元，期內升幅四成。
鄰近花都廣場的碧湖花園同樣升勢凌厲，屋苑去年8月錄得減價成交，屬入場單位的6座低層F室，實用面積400方呎，當時減至以415萬元沽出，實用呎價10,375元，低市價5%。黎氏續指，目前最平放盤叫價565萬元，過去一年入場價漲逾36%。
坐落港鐵站旁的粉嶺中心，去年暑假險些失手400萬元關口。中原陳夑佳表示，當時屋苑F座一個實用面積368方呎的入場單位，做價見400萬元，屬當時的低位，相比起現時最平放盤550萬元叫價，一年間入場價漲37.5%。
另外，同樣對正港鐵站的粉嶺名都，去年8月曾有單位做價回落至412萬元，創同期新低價，當時入場盤低見410萬元有交易。中原潘婉兒指，目前屋苑最平放盤叫價已達550萬元，買家較去年同期低位要多付140萬元才可上車。
至於粉嶺知名度頗高的牽晴間，去年暑假淡市曾有實用面積386方呎的兩房入場盤，以約433萬元成交，屬當時低位，較銀行網上估價低逾120萬元。世紀21奇豐陳偉康指，現時最平放盤叫價已挑戰六球，按年入場價漲37%。至於位置較吊腳的聯和墟兩大指標上車屋苑，以綠悠軒入場價升得最多，按年漲逾33%。
上水方面，要數過去一年入場叫價升幅最驚嚇，非御皇庭莫屬。該屋苑去年8月淡市時，曾有1座的入場盤，實用面積414方呎，於八號風球下售420萬元，一年後入場盤叫價要多兩球，漲至620萬元，升幅達47.6%。不過，利嘉閣黃靜顏認為，御皇庭放盤稀少，業主叫價向來進取，開價較為偏離近月五球幾的屋苑二手做價。
同區另一上車熱點上水中心，去年暑假市況轉淡時，入場盤曾一度減至435萬元，惟美聯陳添鑫指，現時要進駐該屋苑，入場盤叫價至少580萬元，按年升幅逾33%。
至於吸引不少內地客聚集在其地下商舖掃日用品的龍豐花園，去年暑假淡市曾低見四球成交，目前入場價已叫五球，期內升幅只得25%，跑輸其他區內熱門屋苑。
●辣稅趕絕內地客 本地買家接貨
北區鄰近羅湖，往返內地便捷，區內的物業以往是不少內地客入市熱點，亦是該區樓價炒上的動力所在，惟2016年底實施「三辣稅」，非港人買家買入市物業須付總額達樓價30%的雙倍印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD)，至今內地客幾乎絕迹區內二手市場，究竟為何過去一年北區樓價仍然癲升？
高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事張翹楚指，北區位置偏離市區，上車盤樓價升幅一樣強勁，反映上車客「追住」一些供應600萬元或以內的放盤的地區入市，期望借到高成數按揭，減低首期的支出，從而帶動區內樓價升過不停。不過，他認為，該區上車價不會無止境地急升，估計樓價一旦升穿八成按揭門檻，買家見首期負擔激增之下，入市步伐難免減慢，升勢自然無以為繼。
事實上，近年上車需求強勁，連偏遠地區的北區細價盤亦成為搶盤對象。中原潘婉兒指，現時本地買家已是北區二手樓市的主要客源，因市區樓價愈來愈貴，吸引不少居於外區的上車客轉投北區物色細價盤，加上區內細價盤短缺，令樓價愈搶愈高。
至於以往在北區入市比例頗高的內地客，現時受制於辣招重稅，入市態度已大不如前，有居住需要的多選擇在區內租樓，寧願將資金投資在發展商資助辣稅的一手盤，以及稅款負擔較輕的工廈等項目，以減低成本。
●私樓難買 同區公居屋輪流破頂
北區細價私樓放盤短缺，樓價愈搶愈貴，上車客入市困難下，連帶已補地價的公居屋被搶至輪流破頂，即使質素遠不及私樓的公屋一樣「升到你唔信」。
近月最癲的北區公居屋成交，不得不提粉嶺公屋華明邨信明樓一個高層單位，實用面積只有147方呎，以265萬元售出，實用呎價約18,027元，為北區同類物業呎價新指標，呎價比不少市區私樓還要貴。據悉，原業主2015年連地價以170萬元買入單位，持貨三年額外印花稅(SSD)期屆滿後轉售，升值56%。
另外，粉嶺公屋祥華邨祥德樓中層兩房戶，實用面積381方呎，早月以自由市場400萬元屋苑新高價購入，呎價約10,499元。買家為投資者，而原業主持貨僅約三年易手，急漲70%。
上水區方面，公屋天平邨天美樓中層5室，實用面積489方呎，年內以自由市場461萬元售出，創當時新界北區公屋樓價新高，實用呎價約9,427元。另外，居屋順欣花園3座低層兩房戶，實用面積428方呎，早前以自由市場價530萬元轉售，呎價約12,383元，是該屋苑少有呎價逾一萬元的成交個案。
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