大直50年公寓竟創「超高單價」PK娛樂區宅「正常發揮」...原因曝

2022/08/02 18:05
好房網News記者林和謙/台北報導
 
台北市大直因具備優質居住環境、且依山傍水,整體生活機能不錯、又有捷運,吸引許多民眾移居。而最近大直幾個房市交易卻引起注意,觀察實價登錄資訊,大直北安路一戶3樓老公寓、26.7坪,今(2022)年5月交易,以總價2,190萬賣出,換算單坪價格竟來到8字頭,高成交價碼讓人大吃一驚;東龍不動產專任約經理陳泰源也直呼難以相信,該筆交易恐怕是大直商圈有史以來「無電梯老公寓的最高成交單價」。
 
由實價登錄資訊可看出,北安路608巷這處老公寓屋齡約50年,交易戶為4層樓公寓的3樓,3房1廳2衛格局,沒有車位,室內坪數26.7坪,8年前屋主以1850萬元購入、當時成交單價69.2萬,今年5月屋主釋出、且以總價2,190萬元成交,換算單價為81.9萬元,價碼確實很高,因觀察近一年北安路的老公寓成交紀錄,平均單價多落在60幾萬,少數交易為7字頭。
 
大直北安路608巷一戶3樓老公寓今年5月交易,以總價2,190萬賣出,換算單坪價格竟來到8字頭,高單價讓仲介也直呼難以相信。圖/google map
 
如此的高單價,陳泰源也大呼「太誇張」,推判這可能是大直商圈區域大直街、北安路一帶,沒有電梯的老舊公寓且排除一樓店面,史上最高成交單價,無法解釋為什麼可賣這麼高價,「因其不是頂樓、沒有頂加的加持,實登也沒有特別標註特殊交易」,莫非是有高檔精裝潢或頂級家具電?
 
陳泰源說,若「不針對個案」來分析,以過去「其他案例」等歷史經驗,有些成交價格過高、顯不合理的案例,可能原因有二:一是買方把2%的服務費也灌進成交價裡;換句話說,買方不付服務費,賣方支付6%服務費,這樣,價格比較漂亮。二是雙方協議作價,因應房地合一稅制,有賺才要繳稅,因此,把價格作高,將來賣屋極有可能「帳面上」賠售則不用繳稅,但此舉恐涉及使公務人員登載不實罪,切勿以身試法。以上兩種方式,皆可幫助買家提高貸款額度,以減少自備款的支出。
 
陳泰源認為,目前房市的氛圍轉變、整體市場交易量在下滑,這筆老公寓的高價交易或許可解讀「價量背離」,因為大直目前成交量明顯萎縮、量縮嚴重,就連之前討論度很高的「米其林一條街」樂群三路門牌,至今還是年度零成交掛蛋;過往大直成交量體最大的基河國宅二期,五月份的「敬業三路」門牌,也是零成交。
 
大直另一筆有趣的交易,是在樂群二路的「大直豐匯」社區大樓,地上11層、地下3層,屋齡約7年,多是大坪數產品,這案子之前曾一度「聲名大噪」,陳泰源表示,因其土地使用分區是屬於大彎北段商業區的「娛樂區用地」,只能作為「娛樂服務業」用,但過去因政府及法規管制不嚴,導致大彎北段蓋了不少住宅產品,形成「商業區違規住宅」的現象。
 
「大直豐匯」近期一筆交易是8樓其中一戶,建坪247.91坪,屋主在8年前以總價3億2千5百多萬買入,不含車位、單價122.72萬,今年6月屋主釋出、以總價3億2,800萬成交,單價約123.8萬。陳泰源指出,「大直豐匯」這筆交易價格屬於正常水準,與北安路的老公寓交易有著天壤之別;「大直豐匯」這筆交易是特殊交易,可能是親朋好友之間買賣,不過就算是特殊交易,因為有房地合一稅的考量,買賣雙方仍不會以太低價碼成交,以免未來若要轉手,會被課徵太多獲利所得,因此也盡量會接近市價。

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