小業主若不留心,很有機會錯價賣樓蒙受損失。
近年各路資金爭相購舊樓,收樓手法花招百出,《星島日報》獲悉,不少財團採取「兩份合約」收樓,一份買賣合約,樓價在土地註冊處公開登記,另一份為神袐的「補充價」合約,通常以裝修費等名義支付,不當作樓價登記,惟兩份合約均支付印花稅,以避免刑事罪行,因此只要深入查核及計算稅務文件,就能得知金額,小業主若不留心,很有機會錯價賣樓蒙受損失。
近期財團紛以新手法收樓,除了公開收購價外,再為小業主度身訂造「補充價」,簽訂一份「臨時買賣合約附件」或「補充合約」,以裝修費或其他名義支付補充價,知情人士透露,對於收樓人來說,補充價可彈性處理,方便收樓進程,更可因應不同個案節省成本,而這份補充合約,只限買賣雙方持有,金額多少外人不會知道。消息人士形容,近期此種手法之普遍,已達致氾濫地步。
《星島》調查過去兩年來,市場上15個主要收樓項目,結果,發現有8個涉付「補充價」,金額佔樓價2成至1.5倍不等,臨時買賣合約及正式買賣合約,均只寫明樓價,土地註冊處亦只登記樓價,補充價並沒有當作樓價登記,查冊時看不見。不過,基於財團將樓價及「臨時買賣合約附件」(補充附件)的補充價(裝修費),都當作樓價繳交印花稅,因此,只要深度查冊,從土地註冊處的註冊摘要當中,索取印花稅文件,即可計算樓價及補充價金額各有多少。
調查發現,個別財團支付裝修費,金額遠高於樓價,銅鑼灣希雲大廈4樓B室,面積980方呎,樓價1077萬元,裝修費約1371萬,為樓價的1.2倍。
希雲大廈過去1年錄28宗買賣,其中21宗付裝修費,金額由500多萬元至逾1500萬元,若以總成交價(樓價及裝修費)計算,平均呎價由逾2萬元至2千萬零8千元。
不過,部分舊樓項目呎價差天共地,新蒲崗崇華街4至42號舊樓,共100伙住宅,抽樣25伙,面積270方呎至320方呎,當中24伙已被收購,涉資218萬元至313萬元不等,表面看來甚公平,惟補充價卻由「零」萬至199萬元不等,令實際收購價由265萬至482萬元,平均呎價由最低的8300餘元至逾1萬5300百元,相差逾8成。
當中,其中崇華街四號新寧樓3B室、4B室及5B室,面積均為314方呎,每伙皆佔業權「156分之1」,重建價值一樣,計及補充價後,實際成交價分別267萬、334萬7千元以及482萬元,差額210萬元,而從該3伙合約可見,小業主都不是自住客,分別報住曉暉花園、翠竹花園及竹園北邨。
新蒲崗舊樓一名小業主透露,中介人一開始,說明收樓分開樓價及裝修及搬遷費計算,過程中,他們不斷催促快賣樓,否則就沒有裝修費收,令他感到很大壓力,雖然他收取逾百萬裝修及搬遷費,看來很高,但整體來說,300多呎賣400多萬元,不足在同區購入單位,很無奈!
有測量師表示,對住宅單位來說,千萬裝修費屬天價,足以裝修一間面積逾萬呎的大酒樓,少數個別收樓個案價格奇高,無可奈何,唯一大批同類型單位,價格相差7成至8成,非常誇張。
《星島》調查所得,中環奧卑利街、上環贊善里,西半山崇華大廈,銅鑼灣「四禮一加」項目,土瓜灣道68A號至76B,及大角嘴道173至199號,亦有補充價。沒有付補充價項目包括中環歐士大廈、西半山翡翠台、羅使臣道88號至100號,西環如意大廈、北角皇都戲院大廈、鰂魚涌濱海街項目及大角嘴海角樓。