買房還可再等等？連兩月成交量縮，2現象看出房價已隱形下跌

楊云甄在台中當房仲已經十多年，天天在第一線帶看、議價的她，最近一個月明顯感受到市場風向改變，房價已經在「隱性下跌」。

「今年真的是抓不透，原本是賣方市場，轉眼就變買方市場，」她觀察，不久前還有買方客戶剛見面就急著出價，隨時都有生意上門，現在則是一位剛需買家有十幾個業務在搶，原本堅持不降價的賣家，也願意少賺一點、趕快出脫。

房仲搶客戶壓力有多大，數字可以印證。六都地政局數據顯示，六都10月買賣移轉棟數跌至1萬7096棟，月減6.9%、年減28.2%，為近五年同期新低，加上9月棟數月減4.2%、年減14.2%，是最近一年首度連兩個月，年月雙減。市場買氣緊縮，業績告急的房仲自然心急如焚。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，若交易量到年底仍未見起色，今年全國移轉棟數將跌破32萬棟，是2016年以來首度下滑，而量縮時房價又在高檔，就是房價盤整、甚至下跌的前兆。

事實上，從中古屋到預售屋的房價，都已經在我們看不到的地方「隱性下跌」。

降價現象一：賣方軟化，房價下跌

為什麼房價跌了，我們卻看不到？首先，即使中古屋、新成屋和預售屋成交後都需要實價登錄，但完成移轉登記或簽約後，約需兩個月才會對外公開，時間差會讓統計數據與快速變化的市場動向產生差距。

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像是以實價登錄數據編製的清華安富房價指數，日前才公布9月份全國房價指數，比去年同期上漲21.9%，較前一個月上漲0.67%，數據顯示房價仍在高點緩漲。

不過對房仲小林來說，每日在市場中看著買賣雙方攻防，眼前所見的降價比數據更真實。

他指出，像是台中廍子（於北屯區）一個新成屋大型社區，9月時販賣件數不多，三房兩廳開價1380萬，仍有不少買方排隊看房，成交價約在1300萬上下；但10月中開始，賣方件數明顯增加，開價甚至直接調降百萬到1280萬，低於前一個月的市場價格，意味著賣方心態已經軟化，要降價求售。

「我身邊很多仲介朋友都在跟屋主議價，不議價的話賣不掉，」小林說，仲介積極遊說外，多數原本堅持不降價的屋主，也感受到近期市場氛圍轉冷，願意配合調降房價。

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除了新成和中古屋等二手市場已有跌價跡象，一手市場的賣方——建商和代銷也已開始調整獲利預期，降低預售屋開價。

「有些代銷和建商上半年敲定價格簽約，下半年真正要推案時，代銷就說要降價，」一位不願具名的資深房產業者指出，表面上預售屋房價還沒下跌，其實業者早就嗅到市場轉淡的警訊，在內部調整開價。

像是有開案遍布全國的大型代銷業者，房市正好時調高銷售開價、降低服務費，積極搶進中南部建案，近期卻因為市場景氣快速反轉，轉而向建商客戶商議調低開價，甚至銷售中心也開始撙節開銷，遇缺不補，為房市轉淡做好準備。

降價現象二：信心跌落，不易拉回

另一個房價下跌的跡象，則是市場信心衰退。在「買漲不買跌」的市場慣性下，房價一旦開跌，信心就不容易短期拉回。

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這波房市轉淡的指標之一，是今年928檔期空有近年最高的8000億推案量，買氣卻冷得嚇人。

國泰房地產指數季報顯示，9月六都加新竹縣市新建案30天內銷售率僅10.14%，比去年同期下滑5.26個百分點，更逼近上波房價盤整起跌點2015年2月的10.12%。

「建商推案量其實變少了，928的『天量』很多是329、520檔期沒賣完繼續賣，」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，像是台北之星、新北都廳大院等單案總銷超過400億的指標大案，都傾向拉長潛銷期，並從原先預計的329延至928檔期推案。

不只是預售屋銷售轉淡，整體房市的觀望心態都變得明顯。根據永慶房屋網路民調，今年3月仍有62%民眾看漲房市、28%持平，僅10%看跌；到了9月，看漲比率已跌至38%、31%持平，並有31%看跌，半年內房市信心就快速反轉。

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永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，市場目前的漲跌預期已幾乎平盤，儘管看屋人次沒有明顯減少，但買方決定進場的時間拉長、出價變慢，出斡旋金的比例也在下降，都是買氣轉淡的徵兆。

走在消費市場信心前頭的，還有建商的信心指數「購地量」。根據戴德梁行統計，以建商為主要買家的住商土地來看，去年總交易額約為2500億，今年前三季則大幅萎縮到只有263億。

一家上市建商董事長透露，市場觀望心態明顯，加上建築成本高漲，央行選擇性信用管制讓購地貸款僅限四成，還必須在18個月內開工，坦言「大家壓力都比較大，買地保守很多。」

房市轉淡，建商買地也收手，整體房市的觀望心態都變得明顯。（黃明堂攝）

實價登錄，地板變成天花板

房價止漲緩跌、信心滑落，更多人關心的是：買房的好時機要到了嗎？

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瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛觀察，房市從3月升息、5月本土疫情擴散到8月中共軍演等一波接一波事件後，投資買盤已明顯消停，賣方也逐漸發現剛需買家跟不上高漲的房價，遲遲無法轉手，因此開始醞釀降價。

他預估，今年年底可能會有第一波明顯降價，首先是建商和投資客持有較多的新成屋，因為賣方急於在景氣下行時調節資金，入手成本也偏低，最有降價意願，預計跌幅會在5至10%。

新成屋下跌後，勢必會影響周邊預售屋行情，尤其過去兩年漲幅最大的蛋白區，以及主打低總價、低首付、量體大的投資型產品，將先受到影響。

此外，也有不少人認為，自從去年7月實價登錄2.0上路後，登錄範圍納入預售屋，並揭露至門牌、地號，彷彿鋪起了價格地板，實價變成賣方底價，不利於買方殺價。

「其實大家從2003年後，就沒有遇過真的大空頭，真的遇到時，實價登錄就會是天花板，」徐佳馨指出，實價登錄加速資訊流通，對市場來說是「助漲助跌」，並非只會推升房價。

台灣時間11月3日凌晨，美國聯準會再度升息3碼，利率調高至3.75至4%，是2008年金融海嘯後最高水準。

黃舒衛認為，市場估計聯準會升息步調將逐漸趨緩，但全球經濟不振，房市很難在短期內回彈，「整個市場已經很明確變買方市場。」

房市是一個信心為上的市場，自住客和投資客愈漲愈買，推動台灣房市在這兩年經歷近乎瘋狂的大漲，但當信心消退，人人都怕「買貴了」，房價下跌也將隨之而來、揮之不去。

（責任編輯：宋玟蒨）