Yahoo奇摩新聞 台北信義豪宅房市熄火！屋主87折賣少賺6千萬，2022房價開跌？
編按：2022年堪稱是房市無預警「反轉年」。年初房仲業還興高采烈，光2021台北市成交350筆的豪宅，總金額高達629億元，想蓋一座「101大樓」都綽綽有餘。豈知前9月豪宅成交量竟直接熄火，以全國豪宅重鎮「台北信義區」為例，跟去年同期相比，整整衰退50％，甚至出現單一個案讓價近6000萬，相當每坪單價打87折出售，這是否意味一般住宅的房價要開始反轉？
【 2022年11月2日 】
台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄資料發現，台北信義區2022年前三季，總價上億（豪宅）的大樓交易量，僅20筆，較2021年同期的40筆，減少了一大半（50％）；每坪平均單價，則從173.6萬元降為151.7萬元，下跌12.6％。
然而，全台2022年前三季的交易量較2021年同期，僅微減1.4％，為何信義區豪宅成交量的降幅會是全台35.7倍？
其中房仲業最關心的，正是2022年9月，信義計畫區知名豪宅「冠德信義」C棟一個實價登錄的新交易，12樓加4個車位（約60.8坪），總共267.72坪，買方閎泰投資以總價4.1億的現金購入，扣除車位總價2000萬與坪數，換算每坪單價188.48萬；相比2年前出售、同為12樓一戶的實價登錄，每坪單價是216.69萬元，這一次，買方議價空間變大、賣方等同打87折讓售。
短短2年間，同為12樓的房子，單價從216.69萬元降為188.48萬元，扣除停車位不算，相當於屋主讓價5837萬餘元，以「 （ 216.69-188.48 ） x （ 267.72-60.8 ）」這計算法賣出。
高資產族群關注國際局勢，投資豪宅趨於保守
不僅如此，台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅進一步指出，「冠德信義」B、C棟比鄰，皆為16層樓高，頂樓是空中花園、交誼廳，1樓還有室內泳池，且面向公園綠地、興雅國中，視野佳。
不過近年的成交案並不多，2019年曾有12樓一戶成交單價超過216萬元，創下該社區新高；過去B棟則有9筆交易，最低曾出現190萬元、2021年C棟15樓（頂樓）成交單價，也還有200萬元。
然而這一次，買方以188.48萬買到12樓，價錢相對划算，確實是最低紀錄。推論「現金」交易，應是吸引賣方願意讓價的主因。
雖然，這僅是台北信義區豪宅市場的單一個案、並非通案，但相比一般住宅「量縮價不跌」的現況，是否意味整體房價有反轉機會？
又台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐提到，過去高總價商品不乏現金交易，所以升息對高端客戶影響有限，不過2022年房市氛圍，確實不如2021年，股匯市震盪，買方心態也有所調整，且又逢年底選舉，有多重因素干擾。
更何況，高資產族群很關注國際金融走勢，資產配置趨於國際化，預估大環境未明朗的此時，大戶也在觀望，投資相對保守、對價格更敏感，豪宅單價走緩成趨勢。
豪宅價格鬆動，意味著一般住宅也可能走跌？
面對全台豪宅價格鬆動，大家房屋企劃研究室副理郎美囡感觸極深，因為她2022年初，才整理完台北全區豪宅交易量與成交價，當時「元利信義聯勤」每坪單價達到299萬元；「信義首席公館」「琢白」的交易單價都還在200萬元以上，由此可見，2022年豪宅買氣明顯緊縮。
她進一步分析，自央行升息以來，各區域、各類型不動產交易量均走跌，而豪宅市場先前也因資金熱潮價量均上揚，如今貨幣緊縮讓動能減弱，豪宅交易必然受衝擊，特別是豪宅林立的信義計畫區，房市轉向首當其衝，高單價物件去化時間已明顯拉長，買方追價意願也變弱。
當賣方不想多讓利、買方接手意願也不高，成交價確實難維持2022年初前的高水平「若市場信心下滑，央行又持續升息，導致多數屋主或建商態度軟化，豪宅就會出現價格修正」郎美囡這樣總結。
尤其在黑天鵝滿天飛的此刻，對於想緊抓國際脈動的高資產族群而言，置產意願、出價更趨保守，買方更有議價空間，這也是近期台北知名豪宅成交價無法續創新高的原因，甚至還微幅下修。
畢竟，豪宅是房市的領先指標。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析道，豪宅價格對所在區域的房價有明顯帶動效果，甚至讓購屋者產生房價將上漲的預期心理，只要豪宅買盤熱絡，價格就會居高不下，附近房價也不容易下跌。
但2022年豪宅價格恐出現鬆動，一般住宅確實有可能跟著走滑。
不過陳傑鳴認為，這2年雙北房市漲幅小，估計一般住宅價格修正幅度不明顯；反而是這2年漲幅凌厲的中南部，修正幅度會比較大一點，但最差狀況，就跌個1成以上，跌幅還是會低於漲幅，加上這幾年資金回流、投資力道非常猛，還有通膨等因素，房價仍是有支撐點的，要完全跌回2年前的水平，機率不高。
《遠見》原文連結：https://www.gvm.com.tw/article/95990
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