香港房策兩大變革　預示樓價有跌冇升？

最近不斷有二手住宅成交價創新高，代理的樓價指數又將破頂。莫講大部分香港人，就連身在傳媒、每日接觸各類地產資訊的小弟都一樣被「拋窒」！相信唔少人更早已心中吶喊，「錯失低位上車」、「錯過平買多間機會」等。其實，不妨冷靜想一想，上述種種或者只是恐懼行銷，利用害怕「執輸」、蝕底的心理，令人耳目閉塞。而真正的樓市大勢是，香港房策即將變革，樓價下跌的機會遠大於上升。

上周一(21日)本欄探討了內地連環出招收伏深圳樓市「蠻牛」，樓價隨即下跌。「房住不炒」的政策影響所及，香港房策又有甚麼具體變化？首先是住宅供應大增，尤其是今年3月份，有國家領導人發話要解決香港房屋問題後，住宅供應效率明顯加快。反映香港並非真的「土地供應不足」，而是當局決心不夠。且新界各區有荒廢的1,200公頃棕地，又有近年輿論關注的1,200公頃丁地，加上1,000公頃的發展商新界農地，只要有心其實大部分都能發展。

例如，上周四(24日)，港府就又再次運用《收回土地條例》、《土地徵用（管有業權）條例》等，計劃收回東涌294幅私人土地及徵用一塊墳墓，料可提供約1,550個單位。而早於3月，已收回元朗錦田南12.3公頃土地，​料提供約8,100個住宅。此外，政府早前稱，已覓地建1.4萬個過渡性房屋單位；市建局又指，未來5年斥逾千億元收購重建1.8萬個單位；同時，近年許多私人發展項目申請增加地積比率都獲放行，換言之，大量住宅已在路上。

再者，港府似乎有意打擊囤積住宅，加快市場流動。運房局局長陳帆曾在4月中旬表示，不排除重提空置稅。參考該局數據，截至去年12月底，新樓貨尾達1.23萬伙，按年升24%。而差估署公布的《2021香港物業報告》則顯示，去年全港空置單位高逾5.23萬伙，空置率升至總存量的4.3%。一旦空置稅通過，上述大部分單位都會流出市場或賣或租，增加供應。正如內地有句俗話所講，「胳膊擰不過大腿」，若政府決意壓樓價，方法多的是。

而且，大家還要留意外圍局勢。中、美兩國關係似乎愈鬧愈僵，新近美國又再將5家中國企業列入實體清單；中興通訊更遭指控間接支持恐怖主義。加上，傳出由國務院副總理劉鶴領軍內地「第三代半導體」自主研發和製造，預留經費高達1萬億美元，均見兩國漸行漸遠。

而香港作為西方世界進入中國市場的跳板；同時又是中國接觸西方世界的前沿，以往左右逢源，未來卻大機會是左右為難，難再發揮以往所長，對內地的作用愈來愈低。小弟如此說並非妄自菲薄，而是形勢使然，若失去國際金融中心的地位，隨時間推移，香港在內地芸芸眾多城市中，只能淪為普通二線城市。前路是否如此黯淡，仍要時間印證。但若中美兩國脫鈎大方向不變，相信小弟料中的機會頗大。

因此，小弟經常說買樓並不急於一時，尤其是最近一、兩年，凡事都要「睇定啲」，別怕愈遲買愈貴。因為住宅供應增加已是必然，其次就算租樓住，其實成本亦非想像中高。小弟4個月前曾計過一條數，若以價值565萬元的兩房戶計算，若是借到盡9成，每月供款是1.8萬元，當中約6,000元是利息支出；而同類單位月租大約1.2萬元。換言之，租樓只比買樓的成本高6,000元；但買樓則要首期、雜費、印花稅、經紀費，動輒以百萬元計。因此，不妨睇多一、兩年，屆時再下注都未遲。

東網產經專欄作者 林南冧