【悲情樓市】二手上車屋苑冧價 最慘嗰個係...
20201004
東網電視
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樓價「六球」以下的新界細價屋苑，過往最易被炒起，但自去年九成按保上限放寬至800萬港元物業，再加上肺炎疫情等衝擊，該類單位樓價全面下挫。東網統計的15個上車二手屋苑中，佔超過三成的入場費，較去年中低逾10%，跌幅遠超整體樓市。其中屯門時代廣場下調高逾14%最多，入場單位跌價約70萬元，同期青衣青怡花園亦挫近13%。
綜合市場資料，上述15個新界上車盤現時入場放盤價，較去年中跌價介乎3.5至14.3%，當中佔5個屋苑下調幅度高於10%，另有5個跌幅亦高於6%。事實上，期間反映主要二手屋苑價格走勢的中原城市領先指數，下跌幅度亦僅約5.5%，反映細價樓業主心態明顯轉弱。至於該批項目現時放盤量合共有近860個。
屯門向來是細價樓集中地，其中屯門時代廣場單位去年中最低叫價仍由490萬元起，但祥益袁思賢表示，該屋苑現時入場費已跌至420萬元，放盤量則有約50個。她指出，近期市場出現賣樓移民等利淡因素，業主沽貨意欲增加，市場持續有新盤源補充。
她續指，供應增加下，議價幅度明顯擴大，由以前「唔肯賣」，到現時普遍都會劈價沽樓，令樓價失去支持。事實上，該盤上月中一個一房單位成交價已跌穿400萬元，為近半年低位。
青衣兩大上車盤青怡花園及翠怡花園，去年中「六球」以下放盤已絕迹，入場叫價分別630萬與600萬元。惟美聯詹皓泰透露，青怡花園現有約20個單位放盤，放售價只由550萬元起，而翠怡花園則有40個放盤，最平放售價570萬元。他解釋，新按保措施下，首期成本降低，不少準買家轉購區內盈翠半島及灝景灣等中價樓，令上車屋苑需求減少。
至於鄰區的荃灣荃威花園入場費亦跌穿「五球」，現由475萬元起，較去年中低約11.7%或63萬元。美聯鍾家豪稱，該屋苑位置遠離港鐵站，淡市下更少準買家會選擇。荃威花園有約50個放盤，上述入場單位實用面積480方呎，每方呎叫價9,896元。
沙田河畔區入場門檻最低，在旺市時最受追捧，其中翠華花園放盤，開價現只由380萬元起，比去年中再低約11.2%，即使與今年初相比，都低約5%。該行陸學恩指，自從按保放寬樓價上限後，該盤實用面積215方呎入場單位最受衝擊。原因是即使用家轉購其他較大面積單位，首期亦僅增數萬元，迷你單位樓價失去支持。
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，按保樓價上限放寬後，尤其是801萬至1,000萬元物業可承做最多八成按揭後，該類單位明顯較受追捧，而細價物業早前價格跌幅亦明顯。他預期，疫情過後，細價物業有機會追落後。而政府應撤辣招，取消不合時宜措施，可幫助樓市發展。
【800萬樓交投比例創新高】
樓宇按揭保險樓價上限放寬後，購買力逐步傾向中價物業市場。據地產代理數據，8月份800萬元以上住宅物業，佔同期整體物業成交比例達32.5%，創歷史新高。而中價藍籌屋苑鰂魚涌太古城九月交投量，更罕見地跑贏個別新界細價屋苑。
利嘉閣資料顯示，8月份以成交價介乎801萬至1,000萬元佔達17%最多，其次是1,001萬至2,000萬元成交比例，亦佔約11.9%。相反，800萬元以下交投比例就跌至67.5%的歷史新低，並由去年10月推出新措施時佔75.8%，急跌約8.3個百分點。
太古城在疫症肆虐期間，交投持續向上，於過去8及9月份共錄近70宗買賣，當中上月錄35宗，罕見地比沙田第一城再多5宗，而與向來交投量最多的天水圍嘉湖山莊相比，亦僅少5宗。中原趙鴻運表示，太古城千萬元以下的平價盤有承接力，主因是承按比例增加所致。而上月就錄得至少8宗樓價1,000萬元或以下成交，其中洞庭閣低層單位，售價最低約905萬元。
他又指，該盤四天假期暫錄6宗成交，平均實用呎價19,153元，其中海天閣低層G室，實用面積717方呎，三房連套房間隔，今年4月以1,440萬元放盤，最終減至1,355萬元沽出，累減85萬元，呎價約18,898元。
【御金ONE HOMANTIN同錄損手】
經濟下滑，樓市走勢未明，再有業主不惜損手斬纜沽貨。近日市區屋苑就連錄虧蝕個案，其中西南九龍御金‧國峯特色單位，原業主持貨8年帳面仍蝕28萬元，而何文田ONE HOMANTIN亦錄一宗輸使費離場。
市場消息指出，上述為御金‧國峯6座連平台戶，實用面積469方呎，成交價900萬元，呎價19,190元。原業主於2012年2月入市，單位至今貶值約3%。
部分成交即使帳面獲利，惟計算開支後也要虧蝕離場。中原伍國俊表示，ONE HOMANTIN第7座低層D室兩房單位，實用面積561方呎，減價125萬元，以1,125萬元成交，呎價20,053元。單位2017年至今僅升值6.9萬元，屬明賺實蝕。
中秋節長假期間，二手市場交投穩定。中原指出，十大屋苑期於過去4天共錄36宗成交，只有荔枝角美孚新邨未聞買賣。若單計周六、日，該批項目則錄15宗買賣，按周減6.3%。
天水圍嘉湖山莊在4天假期表現最好，中原伍耀祖稱，期內屋苑錄7宗成交，佔5宗為兩房戶。美聯黎燦強指，該盤景湖居3座高層F室，實用面積442方呎，以537萬元沽，呎價12,149元。
另一細價盤沙田第一城亦錄6宗買賣，平均實用呎價約17,483元，按周升約5.2%。目前有約200個兩房放盤。美聯陳竣言稱，該盤40座連天台原則兩房戶，現以620萬元放售，呎價20,395元。
新盤市況亦不俗，綜合市場資訊，新盤市場於四天假期錄約90宗成交。其中會德豐地產旗下將軍澳MALIBU、MONTARA等樓盤，期內售出12個單位，套現逾1.43億元。
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