【新盤熱潮】「薈藍」開價貴絕青衣 如何煉成？

宏安地產旗下青衣「薈藍」推首張價單涉64伙，全屬開放式單位，折實平均呎價驚見20,683港元，貴絕同區新盤及二手市場。發展商谷高納米樓價，青衣「上車盤」都要癲價賣。

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「薈藍」提供320伙，全為開放式及一房單位，首張單全開放式，部分享海景，面積203至208平方呎，價單定價457.4萬至535.3萬元，價單呎價約2.19萬至2.63萬元，用盡120天即供折扣15%計算，折實388.8萬至455萬元，折實呎價18,692至22,414元。

當中「薈藍」3樓B03室單位，面積208平方呎，用15%折扣計算，折實388.8萬元，折實呎價18,692元，首批佔6個單位，折實售價低於400萬元。

地價貴難低開

宏安於2018年以8.673億元投得該地皮，每方呎樓面地價約8,492元，創當時青衣區每方呎地價紀錄。而同區上一個新盤要數佳明集團旗下「明翹匯」，於2019推出首批，折實平均呎價14,813元，折實入場一房單位賣432萬元，面積299呎。若以均價計，「薈藍」貴足40%。

不過，「明翹匯」的每呎樓面地價僅1,980元，而「薈藍」則是青衣地王，單計每呎地價已逾8000元，加上建築成本及利潤，因而愈賣愈貴。

景觀定位向海

另一個令「薈藍」貴賣原因是位置，位處青衣寮肚路8號，屬半山高地，低密度兼私穩度高。項目開則以向海為主，可享藍巴勒海峽景觀。該盤主要分向北及向南單位，向北單位涉開放式及一房，可望山景、海景等。至於向南單位，全是開放式單位，望向寮肚路。再加上，青衣區內欠缺新盤供應，新盤選擇少，令發展商可挾海景優勢高價開賣。

納米樓門檻不斷提高

「薈藍」開價不單高於同區新盤，更貴絕二手樓，「薈藍」逾2萬元均價，較鐵路盤「盈翠半島」貴15%。而最近「薈藍」二手屋苑是新地「曉峰園」，於上月二手成交呎價只是12,827元，「薈藍」溢價高達61%。

青衣「薈藍」開價貴得令人咋舌，無他，因樓價升，而「上車盤」的市場需求大，項目主打小型單位就是要吸納上車客，即使呎價貴，但入場價仍少於400萬元，買家仍可承接，變相犧牲居住空間。所以，在「林鄭plan」催谷下，納米樓不單不會消失，納米樓上車嘅門檻反不斷提高。